数据中心投资者需要知道什么

美国的数据中心开发商和运营商开始关注机会区，这是一个相对较新的税收投资计划。

如果您是数据中心开发商、运营商或投资者，以下是您需要了解的有关机会区的基础知识。它们可能是有利的，但它们不是灵丹妙药。

这是DCK特别系列的第一部分，着眼于机会区和数据中心开发人员迄今为止对它们的体验。

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什么是机会区?

机会区是一项包含在2017年减税和就业法案中的社区发展计划，该法案是由美国的共和党税收改革法案。根据人口普查区，机会区旨在通过税收减免鼓励对低收入城市和农村社区的长期投资。

如果人口普查区的贫困率为20%或更高和/或家庭收入低于该地区收入中位数的80%，则该人口普查区符合条件。每个州的州长最多可以将此类区域的25%指定为机会区。

然后，将至少90%的资金投入机会区的私人投资工具可以通过这些投资产生的资本收益获得税收减免。

该计划允许任何获得资本收益的人投资机会区——例如数据中心建设——并在他们持有投资时推迟缴纳资本利得税。将其他投资或出售企业的资金(带有嵌入式收益)转入机会区的投资者可以将这些收益的税收推迟数年。如果这笔钱继续投资五年，投资者将获得10%的收益。七年后，税收减免增加到15%。

最重要的是，机会区投资本身的收益在10年后免税。此外，投资者可以在基金中一直持有到2047年，这可能会导致大量资本收益免于征税。

由于税收减免仅适用于在纳税申报表上申报资本收益的个人或公司纳税人，因此并非所有人都可以享受。然而，通过该计划可能投资的总金额是巨大的。例如，2016年，只有7.3%的美国纳税申报表申报了资本收益收入。但申报的此类收益总价值为6340亿美元。据估计，高达6万亿美元的资本收益资金可用于此类投资。

机会区在哪里?

自该计划成立以来，由每个州确定将被指定为机会区的区域。一个限制是他们不能指定已经绅士化的地区。

由于联邦根据人口绘制人口普查区，城市社区的机会区可能是几平方英里，而农村地区的机会区可能是30或40平方英里。全国约有8,700个人口普查区被指定为机会区。

一旦这些区域被指定，城市和区域规划者就坐等投资者涌入。但财政部尚未最终确定机会区投资的要求。与此同时，时钟在滴答作响。15%的税收减免是基于到2026年的七年投资，因此投资者需要在2019年底前参与进来，以充分利用这一税收减免。但是，当所有细节都没有解决时，他们对参与持怀疑态度。

在机会区首次创建近一年后，美国国税局提出了拟议的法规。2018年10月首次;然后在2019年4月，经过一些改进和澄清;然后在2019年12月再次发布了500页的澄清说明。

这些改进使机会区的投资更具吸引力。例如，最初的10月指南表示，只有在机会区内产生50%或更多总收入的企业才有资格。这样的解释基本上排除了任何类型的制造业务(将在其他地方销售制成品)或可能拥有来自全国或世界各地的客户的商业服务-正如数据中心提供商通常所做的那样。

4月，美国国税局完善了该业务测试。虽然总收入测试仍然存在，但如果50%或更多的员工和承包商在机会区工作，企业现在就有资格获得资格。

人们如何投资机会区?

在全国范围内，已经形成了帮助投资者利用机会区的基金。与其他类型的基金一样，他们拿投资者的钱换取专业知识，在这种情况下，他们知道哪些项目有资格获得机会区投资。

有些被视为合格投资者基金，这意味着其中的投资者必须在过去两年中年收入至少为200,000美元。此类基金的优势在于它们允许较小的投资者利用机会区税收减免，而不是将计划仅限于大投资者。

虽然税收减免幅度不会太大，以至于它们可以使一项糟糕的商业投资成为一项好的投资，但它们为典型投资的回报增加了几个百分点，这意味着一个可能在没有机会区指定的情况下可能处于边缘的项目可能现在值得投资。

机会区的另一个优势是它们可以利用其他类型的激励计划。例如，许多机会区都位于新市场税收抵免区，这是一个于2000年建立的类似计划。一些地点有资格获得社区发展整笔拨款。此外，一些机会区位于城市更新区。虽然城市更新资金通常不能用于投资项目本身，但它可以用于与之相关的辅助项目，例如改善机会区的基础设施。

同样，开发商可以利用其他形式的赠款，例如环境保护局的棕地赠款，以确定和减轻怀疑有化学污染的场地。在2019年12月的一套规则出台后尤其如此，美国国税局表示，对于存在棕地问题的房产，清理和缓解成本现在计入满足现有房产所需的“实质性修复测试”。

由于澄清规定和了解复杂过程需要时间，第一个机会区项目往往是已经在进行的项目。虽然12月31日的截止日期已经过去，但大多数豁免仍然适用。

争议

该计划并非没有争议。批评者称其为税收减免，比帮助低收入地区的繁荣更有助于富人的住房收入。

例如，在新泽西州，前州长克里斯•克里斯蒂(ChrisChristie)因参与机会区的自助仓储设施项目而受到批评。批评人士称，他的参与不符合法律精神，即帮助低收入人群。一些研究人员认为，一些被指定为机会区的地区已经在绅士化。

因此，国会正在努力限制该计划或完全取消该计划。例如，俄勒冈州民主党参议员罗恩•怀登(RonWyden)于11月提出立法，以收紧对机会区的要求，取消与弱势地区相邻的人口普查区的资格，而不是本身处于不利地位的人口普查区。同月晚些时候，密歇根州民主党众议员RashidaTlaib提出立法以完全废除该计划。她批评该计划惠及亿万富翁而不是穷人。

结果呢?如果您正在寻找站点或投资数据中心，则值得查看您正在检查的地区是否有机会区。而且，如果您决定要研究机会区，则越早进行越好。投资越早，不仅可以获得更多的税收优惠，而且目前尚不清楚该计划将保持目前的形式多长时间。